奔腾年代——向南向北 1807 又转

快过年了，谭淑珍还要召集他们到杭城开会，而且一开就是三天，下面分公司的总经理都有些奇怪，应莺问姚芬，姚芬也不知道，她说谭董就让她通知开会，其他什么也没有说。

小芳周六回来，谭淑珍星期天到了张晨家里，张晨还是去了动感地带工地，谭淑珍在他们家待了一天，也不知道她和小芳在说什么。

张晨晚上问小芳，小芳说没有什么，帮珍珍姐算账。

“他们公司的账有什么问题吗？”张晨问。

“没什么问题，就是流速比相比前年，慢了很多。”小芳说。

张晨听说账没有什么问题，就没有再问，小芳接着和他说了繁花网络C轮融资的事，张晨赶紧说，这事我不管，不是有你和刘芸吗。

“你是大股东。”小芳说，“融资就要继续稀释你的股权。”

“可以，稀释完了也没有关系。”张晨说，“你看着怎么做好，就做吧。”

小芳摇了摇头，知道再多说无益，就不说了。

星期天的下午，锦绣中国全国各分公司的总经理都到了，他们当中，大多数人的家都在杭城，到了就各自回家，只有长沙和成都、贵阳、重庆的总经理，是当地人，姚芬把他们送到了桃花源大酒店。

老谢和韩先生一起从海城过来，张晨和谭淑珍一起去机场接的他们，在土香园大酒店吃晚饭，吃晚饭的时候，刘芸和小芳也来了，刘芸和老谢是老相识，当年老谢的娱乐城要登招聘广告，就是刘芸介绍给刘立杆的。

也就是从那时候开始，老谢和刘立杆张晨相识了，才有了后面的事情。

老朋友见面，都有些感慨，但因为刘立杆，又不方便说太多，大家都知道谭淑珍和刘立杆的关系。

吃饭的时候，有韩先生在场，谭淑珍这才说出了她的担忧，她和韩先生说，可以说，我们前几年放弃一线城市，转战三四线城市和下面县里是正确的，那个时候，这些地方的市场还没有起来，可以说该拣的便宜我们都拣到了，我们在这些地方的项目，利润率很高。

但是现在，三四线城市，哪怕是下面县里的土地市场都开始规范起来，大家都只有招拍挂这一条路，这样，土地取得的成本就越来越高，项目的利润率在下降。

谭淑珍和韩先生说：“这个还不是我担心的，我真正担心的是，一个是我们公司的负债率太高，已经到了百分之九十二的程度。”

“这个负债率是真实的？没有隐藏或者转移债务？”韩先生问。

谭淑珍点点头说：“是真实的。”

“那还不算高，房地产行业的高负债率，可以说是行业的通病，就你们的这个负债率，还算是低的，我知道大多数房地产公司，特别是那几家头部公司，他们真实的负债率都在百分之一百二十以上，要是没有通过财务手段转移债务和美化报表，他们的报表都是没办法看的。”

韩先生说：“这几年大家拼命拿地，都是杠杆加杠杆，融资可以说是不择手段，什么样的钱都敢要敢拿，你们公司，风险控制做得还算是不错的。”

“我知道。”谭淑珍说，“但这么高的负债率，总是让人心慌，顺风顺水的时候没有问题，但一旦大环境恶化，可能马上就要被逼到贱卖资产来降负债率的程度。”

“对，都会有这个风险。”韩先生说。

“这就涉及到第二个让我感到担心的问题。”谭淑珍说，“因为我们现在的项目，大多是在三四线城市和县城，这些项目，虽然还有盈利，但我们昨天算过了，流速比在下降。”

“也就是资产变现的可能性变弱了？”韩先生问。

谭淑珍点点头说是。

“这是肯定的。”韩先生说，“三四线城市和县一级，和一线城市相比，购买力毕竟会差很多，基本上，什么地方限购措施越严苛，这地方的购买力就越强，而且，大的经济环境变差的时候，也都是从末端，也就是三四线城市开始的。

“一线城市不管是地方政府的投资还是居民的消费，都有一个惯性，一下子很难刹住车，谭董，你说的这个资产变现能力变弱，确实值得忧虑，如果所有的项目都在三四线城市和县一级，单一个项目影响可能不大，但要是所有的项目集中爆发，就是大问题了。”

“对，我担心的就是这个，全国一盘棋，大的经济环境变差，都是全国性的，韩先生你说的这个集中爆发的情况，可以说随时都有可能发生。”谭淑珍说，“这就是让我心里发慌的原因。”

“这次开会，就是为了这个？”老谢问。

谭淑珍说对，“我在想，我们锦绣中国是不是需要再一次转型，把大家叫过来，就是商量这个事情。”

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“谭董，你准备怎么转？”韩先生问。

“我在想，我们是不是应该放弃那些资产变现能力弱的项目，趁着现在还能出手，开始加大开发和销售力度，昨天小芳帮我把我们所有项目所在地都排了序，从倒数第一的城市开始，加快存量土地的开发，不再在当地拍新地，用一年左右时间，出清这些地方的资产。

“同时收缩战线，把资金集中起来，重新回到一线城市，回到资产变现快的城市，能做到这点，负债率高就不是一个可怕的事情，当然，在这个同时，也还是要降低企业的负债率。”

谭淑珍说着，张晨问：“又要回来了，你不是说，一线城市已经没有你们的空间，都被中字头和国字头的企业占领了？”

“彼一时，此一时，那个时候，三四线城市和下面县城，还是一片蓝海，杀出去有一条生路，